Hipotecas

* Aproximadamente el coste de los gastos supone el 12% del valor de la vivienda.

Las entidades nos van a exigir que cumplamos con ciertos requisitos para poder solicitar la hipoteca, que van a estar supeditados a estudio personalizado por la entidad crediticia:

• Disponer de ahorros por valor aproximado al 30% del inmueble,
• Acreditar una fuente de ingresos estable y trabajo fijo,
• No tener deudas ni figurar en un listado de morosos como Asnef,
• Posibilidad de contar con avales que respalden nuestra solvencia.

Un préstamo hipotecario es un producto financiero qué requiere de un inmueble como garantía, se debe hacer escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.    

Hipoteca fija o variable 

Las hipotecas se diferencian entre si dependiendo del tipo de interés qué se aplique.

Hipoteca Fija

• Tienen un tipo de interés sin variaciones durante la duración del préstamo, es decir un interés de tipo fijo.
• Su principal ventaja es tener la seguridad de pagar todos los meses la misma cuota, independientemente de que los tipos de interés suban o bajen según los movimientos del mercado.

Hipoteca Variable

• Tienen un tipo de interés variable, lo que supone qué el importe de la cuota puede sufrir cambios durante la vida de la hipoteca.
• La base de la cuota de una hipoteca variable se compone de un diferencial fijo, y un índice de referencia que puede subir o bajar en cada revisión dependiendo de su cotización.
• Las revisiones de una hipoteca variable son pactadas con la entidad en el momento de su contratación, siendo normal que se produzcan cambios en las cuotas un par de veces al año según los casos.

El índice de referencia más común es el Euribor

Un hibrido de las hipotecas anteriores sería la que aplica un tipo de interés mixto.

La hipoteca mixta aplica un tipo de interés fijo durante los primeros años de la financiación, y después un tipo de interés variable (normalmente sujeto al valor del Euribor).

La mejor hipoteca para ti dependerá de tus necesidades, así como de cuál sea tu nivel de tolerancia al riesgo.

Documentación necesaria

Las entidades financieras están obligadas a facilitarnos toda aquella información necesaria para evaluar las condiciones del préstamo antes de qué tomemos una decisión.

Información qué deben recibir los clientes:

• Ficha europea de Información Normalizada (FEIN),
• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), 
• Hipotecas de tipo variable: información sobre la evolución del tipo de interés,
• Copia del proyecto del contrato,
• Desglose de gastos,
•  Condiciones de las garantías de los seguros que corresponda.

Documentación qué tendremos que entregar:

Al solicitar un préstamo hipotecario tendremos que facilitar una serie de documentos requeridos por la entidad financiera necesarios para evaluar nuestra situación crediticia.

• Documento de identificación personal (NIF, NIE o pasaporte),
• Declaración del IRPF del último año,
• Movimientos bancarios de los últimos meses,
• Vida laboral actualizada,
• Contrato de arras si hubiera,
• Escrituras de propiedad si nos avalan,
• Contrato de alquiler con justificante de pagos al día,
• Recibos de pago de los préstamos pendientes,
• Documento de la CIRBE que acredite los créditos que tenemos.

Las entidades estipulan qué documentos exigen en función del perfil de cada cliente en cumplimiento de sus normas internas.

Subrogación de hipotecas

Cuando hablamos de subrogar una hipoteca nos referimos al cambio en sus condiciones de financiación.

Podemos subrogar una hipoteca para:

• Realizar el cambio de titularidad del préstamo,
• Realizar un traslado del préstamo de una entidad a otra.

¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca?

Una de los motivos para pedir una subrogación hipotecaria es el cambio de titularidad. En este caso las condiciones del préstamo se mantendrían sin variación.

Cómo requisito, el nuevo titular tendría que superar el estudio de solvencia realizado por la entidad.

Esta operación no implica costes para la persona que abandona la titularidad, siendo el nuevo titular quién asume todos los gastos asociados sin opción de negociar las condiciones.

¿Y si quiero cambiar mi hipoteca a otra entidad?

 Si estas barajando un cambio de hipoteca, te explicamos qué tienes que hacer cuando decidas llevar tu hipoteca a otra entidad.

Puedes comenzar por comparar las condiciones de las distintas entidades que ofrecen préstamos hipotecarios, y evaluar si hay alguna alternativa mejor.

Si es así, puedes acudir a tu entidad financiera y plantear tu situación. En la mayoría de los casos, recibirás una contraoferta que tendrás que estudiar antes de decidir si sigues adelante con la subrogación o no.

El coste total de una subrogación oscila entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente.  

Decidirnos por la subrogación para cambiar de entidad conlleva un coste:

• En concepto de comisión por desistimiento,
• En el caso de una hipoteca fija asumiendo una compensación por tipo de interés,
• Gastos de formalización del nuevo préstamo: notaria, registro y gestoría.

La decisión de pedir una subrogación de hipoteca, ya sea para cambiar de titular, o un cambio de entidad, dependerá en cada caso del perfil que tengamos.